申明：一家之言，僅供參考

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前言

(資料圖片)

在寫的過程中，提到老房和次新，那怎么區(qū)分次新的呢？--這也要說明一下，沒有統(tǒng)一的劃分方式，按照價格和周邊的小區(qū)環(huán)境對比，進行了劃分。

①、在二環(huán)內(nèi)甚至三環(huán)內(nèi)，基本90年后，95年后，有電梯，小區(qū)維護不錯的都算是次新了。

②、三環(huán)至五環(huán)內(nèi)基本是03-07年之后的算是次新了，這個時期戶型出現(xiàn)了板樓為主，塔樓相對較少一點。

③、五環(huán)外基本就是10年-13年的才能算是次新，這個時期各種戶型設(shè)計及功能布局就更合理，也是現(xiàn)在年輕人追求的。

正文

這一篇寫的是13號線以西，學(xué)院南路以北，中關(guān)村南大街以東，北三環(huán)以南的區(qū)域，也叫皂君廟區(qū)域。

（1）皂君廟區(qū)域

中央財經(jīng)大學(xué)

這里聚集了中央財經(jīng)大學(xué)和農(nóng)科院，這里也有大片的農(nóng)田和大棚，屬于農(nóng)科院的試驗田（這北三環(huán)有這么一塊農(nóng)田，可見國家對農(nóng)田的保護，對農(nóng)田研究的保護，對農(nóng)田研究人員的保護）。北面的大鐘寺廣場， 一直不溫不火，我在2013年來逛的時候就有好多沒有租出去，后來又改造，這里也海底撈，去吃飯，還以為走錯了，周圍黑悄悄的，人氣基本沒有。現(xiàn)在抖音我看入住這邊辦公了，正在進行改造 。東面還是被13號線和高鐵線阻擋了。這一片有農(nóng)科院附屬校，還有人大附屬中學(xué)，交大附中。算是一個不錯的學(xué)區(qū)。北面有雙安商場，華宇時尚購物中心等。

第一梯隊：（ 豪宅及終極改善 ）：無。

第二梯隊：（ 剛需及剛需改善 ）：四道口9號院（98年，3棟，288戶，1000W-1380W， 公房社區(qū)，與大鐘寺廣場比較近 ）。

四道口9號院

四道口5號院（97年，4棟，381戶，1488W-1560W， 復(fù)式結(jié)構(gòu)，小區(qū)是中國保險集團的福利分房 ）。

四道口5號院

文林大廈（02年，1棟，219戶，430W-690W， 屬于70年產(chǎn)權(quán)的住宅，但是按照公寓式修建，由于面積都比較小，單價雖高，總價基本在500W左右 ）。大鐘寺甲8號院（94年，1棟，133戶，440W-660W， 橡膠廠的福利分房，屬于區(qū)域比較新一點的 ）。皂君廟2號院（95年，1棟，70戶，820W-870W， 公房社區(qū)，獨棟社區(qū) ）。皂君廟甲7號院（94年，1棟，70戶，560W， 公房社區(qū)，獨棟社區(qū) ）。

皂君廟甲7號院

鑫雅苑（99年，3棟，520戶，600W-1650W，單價基本10W+， 屬于這一片的次新小區(qū)，旁邊就是國家開放大學(xué) ）。

鑫雅苑

皂君廟14號院（92年，7棟，422戶，870W-1380W， 小區(qū)住宅4棟樓，1棟高層板樓，剩下3東四6層南北通透的板樓，部分是單位福利分房 ）。皂君廟甲16號院（98年，2棟，290戶，823W-1160W， 航天部的央產(chǎn)房，房齡算新的 ）。

皂君廟甲16號院

中關(guān)村南大街甲8號（98年，8棟，602戶，1380W-1540W， 屬于中監(jiān)所家屬院，1-6號樓是成本價可以上市交易，屬于南北通透的板樓，7和8是不能交易，小區(qū)管理還是可以的 ）。

中關(guān)村南大街甲8號

天作國際中心（05年 ，3棟，1156戶，440W-1020W， 開盤屬于公寓化銷售，屬于住宅產(chǎn)權(quán)，物業(yè)確實不錯，單價9W+，1000W左右兩居，400W是一室一廳 ）。

天作國際中心

第三梯隊：（ 剛需戶型及老破小 ）：財大家屬樓（64年，8棟，528戶，560W-680W， 屬于財大福利分房，有一些是不能交易的，7棟板樓，1棟塔樓，停車很便宜，一年360元。實打?qū)嵉?4年，貸款基本無望 ）。皂君廟甲72號院（86年，3棟，72戶，850W左右， 公房社區(qū)，單機基本在10W+ ）。大鐘寺13號院（85年，4棟，95戶，560W，）。皂君廟丙2號院（80年，1棟，108戶，670W左右， 公房社區(qū)，獨棟社區(qū) ）。

皂君廟丙2號院

皂君廟丙4號院（86年，3棟，344戶，330W-1080W， 三棟樓，兩個院子，公房社區(qū)，已經(jīng)完成改造，單價基本在10W+ ）。大鐘寺甲133號院（85年，2棟，234戶，640W-720W， 屬于好幾個單位的公房社區(qū)，有三建公司 ）。

大鐘寺甲133號院

皂君東里（80年，47棟，3484戶，430W-1090W， 主力戶型以500W+為主，大型社區(qū)，這里面都是單位福利分房，單位也比較多，中國銀行的家屬樓獨立設(shè)置院子，三建職工家屬院，首旅集團上園飯店家屬樓、社科院等等 ）。

皂君東里

皂君西里（82年-90年，10棟，693戶，550W-760W， 福利分房，單位：第二食品廠，首開物業(yè) ）。

皂君西里（ 優(yōu)勢就是能上農(nóng)科院附小 ）

農(nóng)科院（75年-90年各個年代，37棟，3282戶，530W-1700W， 農(nóng)科院的央產(chǎn)房，小區(qū)內(nèi)有兩個花園還有籃球場，各種兒童設(shè)置，單價12W-15W都有，農(nóng)科院附小是肯定沒問題，海域就是物業(yè)管理還是不錯的 ）。雙榆樹南里二區(qū)（82年-98年， 各個年代不同都反應(yīng)在價格里面了 ，15棟，1543戶，490W-1400W， 中國外貿(mào)運輸單位福利房，曾經(jīng)是北下關(guān)示范社區(qū)，單價10W-15W不等，主要是反映的樓齡和戶型，人文環(huán)境還是不錯的 ）。

雙榆樹南里二區(qū)

青年公寓（85年，1棟，1018戶，380W-450W， 屬于住宅用地，但是公寓化建設(shè)，單價基本在10W+，算是學(xué)區(qū)占坑房，確實不適合居家 ）。農(nóng)影小區(qū)（82年，6棟，490戶，560W-1650W， 其中4棟樓是6層板樓，另外兩棟是99年的塔樓，小區(qū)是CCTV-17農(nóng)業(yè)影視頻道的家屬樓 ）。

農(nóng)影小區(qū)

中關(guān)村南大街乙8號（80年，6棟，465戶，940W左右， 單價12W+，央產(chǎn)房社區(qū)，居住人群素質(zhì)比較高 ）。青云南區(qū)（97年，14棟，787戶，890W-1380W， 屬于中國航空青云儀表廠家屬院，2塔樓，和11棟板樓，房子的6-7層為復(fù)式結(jié)構(gòu) ）。

青云南區(qū)

鑄誠大廈（05年，1棟，354戶，490W-1400W， 公寓性質(zhì) ）。西三環(huán)西路48號院（98年，3棟，526戶，1500W-1980W， 商業(yè)辦公類產(chǎn)品 ）。數(shù)碼大廈（01年，3棟，1226戶，760W左右， 70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地，但是修建的是商業(yè)寫字樓，上面是酒店式公寓 ）。

數(shù)碼大廈

總結(jié)

這片區(qū)域的單價基本在8W+-12W+，另外東北角有部分公寓和商住基本是5W-7W之間，感覺還是不夠便宜，公寓打四-五折來計算的。這里東區(qū)基本是大鐘寺的廣場（抖音買入）和中央財經(jīng)大學(xué)占了一大部分，周邊一部分是八十年代的老破小，也有一些九十年代的老房子（快三十年過去了，其他地方妥妥的屬于老房子）學(xué)校是農(nóng)科院附屬小學(xué)，在海淀算中上等的學(xué)校吧。中學(xué)有交大附中。東區(qū)是農(nóng)科院和下屬的農(nóng)田占了一大部分，在西南角還有北大口腔醫(yī)院（看口腔疾病，做個牙還是很不錯）。其它基本就是八九十年代的老小區(qū)，九十年代居多一點。因為有農(nóng)科院小學(xué)的加持，以及距離中關(guān)村產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢、人文氛圍，雖然老小區(qū)，但是單價基本在10W+以上。

整體這一片區(qū)90年代的房子多了起來，在靠近馬路主干道邊上多了次新的辦公商業(yè)體。這里建議老小區(qū)，為了上學(xué)那就看自己需求了（建議這兩年上學(xué)的可以買，小孩還要等3年以上的，建議先等等，反正不是強學(xué)區(qū)，未來學(xué)區(qū)房變化太大）。次新小區(qū)基本沒有。九十年代的老小區(qū)基本是塔樓和不帶電梯的板樓，考慮好未來接盤的對象，想買可以看好戶型，價格，可以選一選。這里也有加裝電梯的小區(qū)，大家去看看，老小區(qū)改造的最好待遇也就是這樣了。

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（澎叔侃侃侃-2023.2.4）

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