撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

大約在一周之前，王文學召集了200多位核心員工，重新回到華夏幸福河北廊坊總部。福朋喜來登酒店里，酒桌擺了近20個，員工從晚上7點多一直喝到了深夜。

(資料圖片)

王文學難得高調露面，酒一連喝了好幾壺，看起來心情很不錯。他跟員工信心滿滿地宣告：幸福活得了。酒宴前一天，華夏幸福剛剛公布了債務進程化解過半的消息。

然而，解決華夏幸福的下半場危機，只靠以前“大開大建”的產業(yè)新城模式，已經行不通了。老王面臨著一道事關公司命運走向的選擇題。

酒宴當天，他宣布了一份輕資產轉型策略：不做產業(yè)地產開發(fā)，轉而做產業(yè)輕資產服務，并將探索“代建、裝修、物業(yè)”等業(yè)務。

新的業(yè)務版圖拉得很大，但大家聽來聽去發(fā)現，王文學還是沒丟掉產業(yè)新城這個老本行。盡管在過去兩三年里，他在產業(yè)新城之路上摔了不少跤，也自我反思過很多次。但痛定思痛后，老王最終還是拾起了產業(yè)新城這個老飯碗。

過去那個重資產開發(fā)的時代里，他是那個開天辟地的“王”。但“大開大建”的模式過去后，老王正在努力搭上新時代的船。

變成乙方，“跪著”賺錢

2022年6月份，浙江溫州海洋經濟發(fā)展示范區(qū)（以下簡稱為“溫州海經區(qū)”）正式掛牌還不到一個月，很多大型項目投資的消息，已經開始紛至沓來。

華夏幸福輕資產模式的正式啟動，正需要一個華麗的開場。而開發(fā)區(qū)、高新區(qū)歷來都是各地經濟轉型發(fā)展的先鋒陣地，享受著政策和資源等一系列優(yōu)待。

通過“招商顧問+輕資產”的模式，華夏幸福為當地導入了一家鋰電池干法隔膜企業(yè)——盈博萊。盈博萊宣布，計劃投資30億元，一期計劃投資12.4億元，最早將于今年四季度完成首期投資投產。

其還表示，致力于發(fā)展海上風電產業(yè)集群“溫州海經區(qū)”，目前已落地12個新能源產業(yè)項目，總投資金額達1258億元。招商方面的工作也是緊鑼密鼓的接洽，累計對接專業(yè)運營機構50多家次。

這種招商模式，在很多地方已經是常態(tài)了。各地雖然有著招商引資的強烈愿望，但拿出來擺到談判桌上的，大多還是土地優(yōu)惠、稅費減免等常規(guī)套路，對產業(yè)深入研究的并不多。

圖/視覺中國

從事產業(yè)招商的楊林（化名）說道，“當下環(huán)境下各地政府都面臨這些問題，都需要輕資產招商運營公司?！逼溲a充到，“現在各地政府招商壓力都很大，但相關人員配置并不多，根本忙不完，而且還涉及靈活性的問題。因此，必然會在市場上尋找一個第三方的專業(yè)團隊 ，把招商工作外包一部分出去，更高效也更靈活?！?/p>

只不過，在整個溫州海經區(qū)的落地項目里，盈博萊的加入，并不顯得十分耀眼。華夏幸福引進溫州海經區(qū)的投資額，僅占了這個投資池十分之一的比例。

從全國的布局來看，華夏幸福已經完成了3個輕資產項目對接。

雖說3個輕資產項目并不多，但對于華夏幸福而言，這已經是另一個新故事的開篇了。

生于1988年、在華夏幸福分管戰(zhàn)略的副總裁林成紅對此解釋為，華夏幸福要從甲方文化向乙方文化轉變，由“躺著賺錢”向“跪著賺錢”轉變。

“以前公司賺錢很容易，主要的產業(yè)新城及相關業(yè)務里，只要園區(qū)內企業(yè)有了新的投資，公司就能分走45%的投資額，躺著賺錢。新的戰(zhàn)略，要重塑以產業(yè)發(fā)展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業(yè)服務體系?！比A夏幸福方面表示。

重資產時代的遠去

產業(yè)新城的老路，華夏幸福已經走了20多年。PPP模式尚未正式命名之前，老王已經趟出了一條非主流的產業(yè)模式。

在其他開發(fā)商單純靠賣房賺錢的時候，華夏幸福卻能一邊賣房、一邊幫政府把產業(yè)和稅收掙回來。

這種“一手握著產業(yè)，一手握著地產”的模式，讓華夏幸福無往不利，最終成就了一家中國Top10以內的房地產公司，一位登頂富豪排行榜的小鎮(zhèn)青年王文學。

2017開始，華夏幸福走上了戰(zhàn)略性擴張道路。它開出了一個慷慨的條約:只要有企業(yè)到產業(yè)園區(qū)內落地投資，華夏幸福就能分到45%的投資額。而對地方來說，這也是一個沒什么風險的買賣:既能把地賣了，還能把當地招商的壓力分擔了。

很快，華夏幸福的產業(yè)新城模式，開始被復制到全國各地。然而，事情也開始往令人不安的方向發(fā)展。

環(huán)京限購、銷售下滑等情況，讓華夏幸福對于產業(yè)地產的暢想，變成了泡影。原本用于平衡產業(yè)長周期投資風險的地產銷售，不再高速運轉。2017年開始，擔當華夏幸?！艾F金牛”的住宅銷售板塊孔雀城，陷入銷售困境，集團賬上的現金流幾乎腰斬。

“產業(yè)地產目前還沒有形成全國性的產業(yè)布局，華夏幸福在這方面是開了個先河，但是它所面臨的困難也是源于此——產業(yè)攤子鋪的太大了?！碑a業(yè)運營從業(yè)人士王鵬（化名）認為，如果是全國各地的房價都上漲迅速，華夏幸福用商住用地還能彌補產業(yè)用地的長期性問題，模式還將會繼續(xù)運轉。但現在來看，當下的房價走勢讓華夏幸福已經無以為繼了。

圖/視覺中國

銷售市場的下行，帶來的是華夏幸福整個產業(yè)模式的崩塌。沒有了銷售回款作支撐，產業(yè)園區(qū)的一系列運作開始不斷產生摩擦。

標準排名研究院院長謝良兵介紹道，“一般來說，一個產業(yè)園區(qū)從開建到成熟，往往需要十年的周期，其中任何一環(huán)出現問題，都會進一步加大風險”。而對于依賴政企關系的華夏幸福來說，風險被放大了很多倍。

“地方的業(yè)務審批相對是緩慢的，很多事情就得往后排，可能一拖就兩三年，而產業(yè)的回收周期又比較漫長，這就導致拖欠各種各樣客戶的款項，后來的發(fā)債也是舉步維艱?！蓖貔i介紹道。

在很多區(qū)域，華夏幸福的產業(yè)地產魅力，開始迅速褪色。

以山東為例。初入北方大省山東，華夏幸福的產業(yè)新城大計，遭到了嚴重的水土不服。王鵬回憶道，當時華夏幸福專門從地方體制內招人，做山東某個區(qū)域的總經理，以此推動產業(yè)新城計劃，“但是土地一直沒能拿下來，后來就不了了之了?！?/p>

據王鵬透露，因為拿不到地沒有項目，華夏幸福多個分公司的人都被裁撤了，“山東分公司被裁撤以后，這個老總只能到總部做一個顧問的閑職。”

而對于那些在建的產業(yè)新城來說，一系列新麻煩也開始浮現。

華夏幸福最輝煌的時候，開發(fā)的產業(yè)新城達到了77個，布局了15個都市圈。但由于區(qū)域選擇不佳、產業(yè)導入不多等因素，部分產業(yè)新城，并沒有抵擋得了市場風險。

2022年4月， 華夏幸福轉讓了首批產業(yè)新城項目。位于廊坊市廣陽區(qū)及永清縣的產業(yè)新城項目，均出售給了當地城投公司。

而如今，在產業(yè)開發(fā)模式上“吃了虧”的華夏幸福，也很難再有機會賺重資產的紅利了。

2019年財政部10號文發(fā)布后，產業(yè)地產投資模式受到很大影響。這以后，國內八大建筑央企迅速進入到一級開發(fā)領域，形成的體量已經遠遠超過過去幾年民營企業(yè)所做的量。

無論如何，華夏幸福產業(yè)地產的舊模式，很難再有新故事了。

“輕資產”真的香么？

當下，王文學必須得下定決心做個大調整。他把賭注壓到了產業(yè)新城的輕資產模式上。他為產業(yè)新城找了條新出路，做起了輕資產的生意。

比他早幾年踏入“輕資產”這條河流的，是地產圈的另一個老王——王健林，那個現在被視為地產行業(yè)少數贏家的人。王學文也打算摸著輕資產的石頭過河。但，打破一道硬墻，從來不是易事。

眾所周知，華夏幸福的核心優(yōu)勢是產業(yè)園區(qū)開發(fā)，業(yè)務范圍從一級土地開發(fā)、基建投資、園區(qū)租賃、住宅銷售等一條龍服務。

但對于來到輕資產賽道的華夏幸福來說，業(yè)務就不再像當初看起來那么誘人了。原有的基建投資、一級土地開發(fā)等資源優(yōu)勢不再有了以后，華夏幸福和地方政府的有力連接，也被中斷了。

“你很難再去整合很多資源了，因為你的籌碼少了，你說了不算。這就與一些代理招商公司差別不大，只是作為代理去做事情，當然這種事也是最安全的?！痹趶臉I(yè)人士陳星（化名）看來。

圖/視覺中國

與重資產模式不同，輕資產要想盈利，極其考驗園區(qū)的運營和服務能力。這意味著，園區(qū)的服務能力必然是優(yōu)秀的，才能夠帶來更豐厚的利益。

然而，“賣服務”是輕資產商們的一貫劇情，它的故事前提在于前期的夯實招商。怎么能真正給政府拉來項目，這是問題的關鍵所在。

提升產業(yè)招商能力上，王文學不是沒有傾注過心血。華夏幸福副總裁孟驚曾介紹，“（華夏幸福）有三分之二的人在一線招商，有點像政府的招商一局、招商二局”。

在廊坊一次“對外開放”工作會議的報告中，王文學曾自豪地透露過招商引資的秘訣：“可以說全國這些企業(yè)，每個行業(yè)里面有多少家企業(yè)，老板是誰，秘書是誰，電話多少，我們有GPS定位系統，長期跟蹤，不斷服務，挖掘投資機會?！?/p>

然而，時過鏡遷。無論是政府的招商需求，還是企業(yè)的投資需求，都有了明顯的變化。至少，企業(yè)的投資落地需求，不再僅僅看中以前的那些稅收優(yōu)惠了。

陳星介紹稱，“以前是地方給企業(yè)一塊地，給你地價便宜點或者稅收減免一點，其實大同小異，很難吸引到企業(yè)。企業(yè)關注的是產業(yè)資本招商，就是說企業(yè)能拿到多少錢，甚至說能有多大的市場回報，但這些需求，光靠華夏幸福未必能做到，它能發(fā)揮的空間很有限。

而經過市場多年的激烈競爭，地方政府的招商引資也變得越來越專業(yè)了，且占有明顯的優(yōu)勢地位。雖然代理商們擁有一定的經驗技術優(yōu)勢，但對比之下，地方能給到的空間顯然更大，具有政策傾斜、官方支持、信息支持、協調效率等多方面優(yōu)勢。

“華夏幸福做代理各地也是歡迎的，但它能提供的更深層次服務并不多，只是多一個渠道為當地提供信息。等到項目落地后，華夏幸福會收到相應的投資獎勵。但各地不光有這一個招商渠道，它對所有招商企業(yè)都是這樣?！标愋歉嬖V《財經天下》周刊。

不過，從另一個意義來講，華夏幸福做產業(yè)輕資產模式，也算是緊跟時代潮流。存量資產運營已經成為產業(yè)地產的趨勢和方向。在存量的基礎上盤活現有資產，創(chuàng)造資產增值，是政策大力引導的方向。

謝良兵認為，如果能在產業(yè)招商方面升級模式的話，也不失為華夏幸福借此翻盤的好機會。

“現在各地政府都在大力做產業(yè)盤活，給產業(yè)做一個新的地位。以前都是老舊工廠，制造業(yè)的車間，現在會通過產城融合的模式，把它重新激活。在這方面，對存量產業(yè)的運營還是很迫切的?！?/p>

王文學并不認輸

從火鍋店起家的王文學，一路打拼得很不容易。欠債還不上錢的焦慮，王文學很早就體會過了。

22年前，因為搞裝修業(yè)務，王文學也欠了一屁股債。年僅26歲的小鎮(zhèn)青年，當時表現得頗有覺悟。他一把手燒毀了裝修合同，并聲明不再討要欠款。這種以退為進的策略，讓王文學順利獲得了第一塊兒開發(fā)出售的土地，踏進了房地產的大門。

最近的一次因為討債被圍困，還是發(fā)生在今年春節(jié)前。因為無法兌付賠償款，他讓被裁員工們圍堵在了廊坊一家賓館里。

面對討債的員工們，王文學鎮(zhèn)定回應道：“從哪來回哪去，把我告上去說我沒錢，能解決問題嗎？”他告訴員工，公司還有很多房子要交付，還要給農民工發(fā)錢。

2021年以來的這次危機，卻算得上是王文學最難熬的階段了。王文學向外界坦承，年內需償還債務達千億，目前可動用的資金只有8億元。他懇求債權人給予“時間”，決定“先不還錢、保證有序經營”。

他還罕見進行了創(chuàng)業(yè)23年來的首次深度反思。他說自己好高騖遠、錯判環(huán)京地產形勢；長三角（大灣區(qū)）等新區(qū)尚在培育期，未達預期。個人膨脹，擴張激進，抓規(guī)模不重效益，管理不夠精細等等。

在今年年初的一次債務大會上，他提出，希望講點義氣的弟兄們留下來，幫幫他幫幫公司，向債主懇求時間、向社會及員工懇求幫助。曾經以485億元登上河北首富寶座的老王， 一度失去了往日的雄心。

不過，大佬的世界里，永遠沒有失敗二字。恒大背負萬億負債，許家印依然在至今一車未見的恒馳汽車動員會上，還能談笑風生。債務危機解決到了一半的王文學，心態(tài)也更加樂觀多了。

的確是有一些變好的跡象發(fā)生。自去年9月底官宣債務重組方案之后，華夏幸福正在逐漸走出泥濘，債務重組上有了不少進展?？恐u資產、展期、抵押等一系列動作，解決了將近一半的債務。

根據華夏幸福最新公告，經過歷時一年的債務重組后，與2021年12月底1078億元金額相比，其累計逾期債務已經下降超過一半，但仍然高達464億元。

華夏幸福最新的表態(tài)是，計劃在2022-2023年完成債務重組，至2025年，華夏幸福還將實現全面轉型。

最近兩年以來，大部分公司都出現過或多或少的流動性危機?，F在，沒有了產業(yè)開發(fā)這個護城河，華夏幸福這艘中國最大產運營商能否安然抵達河的對岸，還沒人說得準。

關鍵詞： 華夏幸福