最近兩天，有消息稱(chēng)重慶老牌房企金科股份要求內(nèi)部員工全款6.3折購(gòu)房，且必須購(gòu)買(mǎi)公司的理財(cái)產(chǎn)品至少10萬(wàn)元，否則就得離職。

該消息一出，引起輿論廣泛關(guān)注，雪球上投資者們更是恐慌表示“仿佛看到了其他爆雷房企的影子”。但情況真的如此嗎？《財(cái)經(jīng)天下》周刊聯(lián)系到內(nèi)部員工求證，對(duì)方表示確實(shí)存在員工購(gòu)房和買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的情況，但買(mǎi)理財(cái)并非公司強(qiáng)制。

“我買(mǎi)了四套房，其中有兩套都是找中介借的錢(qián)，但是我沒(méi)買(mǎi)理財(cái)?！皳?jù)該員工介紹，他所在的城市，打6折后一套金科的房子大約在70萬(wàn)元左右，由于不用做備案，等房子到手后，允許他再更名，賣(mài)給別人，從中賺取差價(jià)，一套能有約20萬(wàn)元的利潤(rùn)。

雖然這看上去是給員工變相發(fā)福利，但對(duì)方表示，如果從入職算起，這幾年在金科林林總總參與的內(nèi)部活動(dòng)，不僅錢(qián)沒(méi)掙到，自己反而貼錢(qián)不少。

2021年是開(kāi)發(fā)商最難的一年，房地產(chǎn)從業(yè)者亦是如此。該員工坦言，為了加快銷(xiāo)售回款，有些城市公司不僅推出特價(jià)房，還送車(chē)位，送手機(jī)，有些甚至贈(zèng)送了一頭200斤的土豬。但即便如此，營(yíng)銷(xiāo)增長(zhǎng)還是乏力，讓他產(chǎn)生了轉(zhuǎn)行的念頭。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年前11個(gè)月，金科股份及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約1742億元，僅完成目標(biāo)銷(xiāo)售額的69%。

01 供應(yīng)商已經(jīng)上門(mén)討債了

去年上半年，金科股份創(chuàng)始人黃紅云和前妻關(guān)于股權(quán)財(cái)產(chǎn)的分割讓公司一度陷入輿論風(fēng)波。到了年底，這家企業(yè)又因債務(wù)和資金鏈問(wèn)題再次成為行業(yè)焦點(diǎn)。

2021年12月底，位于重慶照母山的金科中心，大門(mén)外，供應(yīng)商拉起橫幅，直指金科不誠(chéng)信、欺騙合作單位。近期，金科在廣州的項(xiàng)目也被曝停工，工人上門(mén)討要工資。

外界消息稱(chēng)，郴州金科某盤(pán)因拖欠工地工資被拉橫幅，山西晉中的項(xiàng)目資金款沒(méi)進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)無(wú)法網(wǎng)簽，重慶云陽(yáng)金科交房業(yè)主不收房，惠州博羅金科某盤(pán)因資金問(wèn)題停工一段時(shí)間，包括安徽，西安，山西都先后有項(xiàng)目被曝停工。

對(duì)此，金科方面回應(yīng)稱(chēng)，“晉中市金科項(xiàng)目所有銷(xiāo)售回款均嚴(yán)格按照住建局預(yù)售資金監(jiān)管的要求，全額存入監(jiān)管賬戶(hù)，并根據(jù)工程進(jìn)度盤(pán)活全部用于項(xiàng)目工程款支付，不存在任何抽逃資金及項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

另外，針對(duì)部分項(xiàng)目停工的行為，該公司表示，此安排屬正常情況，“截止目前公司各項(xiàng)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作均正常開(kāi)展。公司及下屬控股子公司的銀行貸款、發(fā)行的境內(nèi)外債券、以及信托、商票等其他形式融資均按期足額兌付本息，未出現(xiàn)任何一例逾期情況?！?/p>

難道外界對(duì)金科經(jīng)營(yíng)狀況及流動(dòng)性的擔(dān)憂(yōu)是多余的嗎？1月12日，金科股份接受了包括保險(xiǎn)公司、基金公司、海外機(jī)構(gòu)、證券公司和私募機(jī)構(gòu)在內(nèi)的15家企業(yè)的調(diào)研，顯然實(shí)際情況有些復(fù)雜。

從目前公布的三季報(bào)看，金科已經(jīng)是標(biāo)準(zhǔn)的“綠檔”企業(yè)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，凈負(fù)債率77.1%，現(xiàn)金短債比1.4，三道紅線全部達(dá)標(biāo)。

此外，截至三季度末，公司貨幣資金余額約301億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為204億元，一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為515億元。

盡管金科方面認(rèn)為，貨幣資金余額對(duì)短期有息負(fù)債覆蓋更為充裕，但《財(cái)經(jīng)天下》周刊注意到，金科官方披露的有息債務(wù)口徑里，并不包括商票和永續(xù)債。而這，或許就是外界對(duì)金科產(chǎn)生質(zhì)疑的關(guān)鍵所在。

財(cái)報(bào)顯示，繼2020年新增13.41億元永續(xù)債后,金科在今年再度發(fā)行21.2億元永續(xù)債，截至2021年9月30日,金科永續(xù)債規(guī)模已達(dá)42.63億元，全部計(jì)入所有者權(quán)益。

發(fā)行永續(xù)債是許多房企的慣用手段，因?yàn)樵跁?huì)計(jì)賬目里，對(duì)永續(xù)債的處理比較特殊，通常永續(xù)債會(huì)被列為權(quán)益，而不是負(fù)債，付給債券持有人的利息也不作為利息支出而是股東分紅。因此，對(duì)于發(fā)行人來(lái)說(shuō)，發(fā)行永續(xù)債不會(huì)提高資產(chǎn)負(fù)債率。

如果金科把這部分永續(xù)債視為公司的潛在負(fù)債，那么公司就變成了比較危險(xiǎn)的“黃檔”企業(yè)。

另外商票部分，2016年至2021年三季度，金科股份的應(yīng)付票據(jù)從3586萬(wàn)元增至110.9億元。而這些應(yīng)付票據(jù)的支付期最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月，金科的壓力不言而喻。

在銷(xiāo)售乏力的市場(chǎng)環(huán)境下，靠銷(xiāo)售促回款緩解顯然不夠。2021年底，金科擬發(fā)行2021年度第四期超短期融資券，發(fā)行金額為8億元，發(fā)行期限為270天，根據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，該期超短期融資券所募集的資金，將用于兌付金科股份本部到期的債務(wù)融資工具。

為了求穩(wěn)，2022年金科為旗下子公司新增擔(dān)保額度不超500億，較上一年度下降了100億元。

02 高層換血

1994年，金科股份在重慶成立，兩年后在深圳主板上市。作為知名的渝企，金科在2018年銷(xiāo)售額首次突破千億，不到兩年時(shí)間，又闖過(guò)2000億大關(guān)，被視為行業(yè)黑馬，位列前15強(qiáng)。

金科高杠桿的擴(kuò)張速度在業(yè)內(nèi)有目共睹，足見(jiàn)黃紅云對(duì)規(guī)模的渴望。金科曾定過(guò)一個(gè)五年規(guī)劃目標(biāo)：到2025年銷(xiāo)售額達(dá)到4500億元。這相當(dāng)于未來(lái)4年，公司年復(fù)合增長(zhǎng)率要保持在15%以上。

顯然在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和政策要求下，很難達(dá)到。2021年金科原本宣布銷(xiāo)售額完成2500億元，但中途下調(diào)到2200億。

當(dāng)行業(yè)給開(kāi)發(fā)商設(shè)定了高壓線，不再允許開(kāi)發(fā)商日進(jìn)斗金時(shí)，去年年初，金科對(duì)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行大“換血”：公司原董事長(zhǎng)蔣思海、總裁喻林強(qiáng)退居幕后，委任“80后”的重慶區(qū)域公司總經(jīng)理周達(dá)任董事長(zhǎng)，云廣區(qū)域公司總經(jīng)理?xiàng)畛题x任總裁。

2021年11月，執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李華辭任，改由今年2月入職的副總裁宋柯接棒。資料顯示，宋柯現(xiàn)年46歲，與58歲的李華一樣，都出身體制內(nèi)，且都在中信銀行重慶分行擔(dān)任過(guò)職務(wù)，但宋柯的履歷對(duì)如今的金科來(lái)說(shuō)，幫助更大。

2004年5月至2020年12月期間，宋柯歷任交通銀行朝天門(mén)支行行長(zhǎng)助理、民族路支行副行長(zhǎng)、南城支行副行長(zhǎng)、中信銀行重慶分行新支行籌備二組組長(zhǎng)、北城天街支行行長(zhǎng)、中信銀行重慶分行黨委委員、風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)、行長(zhǎng)助理、副行長(zhǎng)。

面對(duì)行業(yè)的不確定性，金科需要找到一個(gè)能在不確定中，握好“錢(qián)袋子”的人。金科資金安全被頻繁質(zhì)疑，對(duì)新上任的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人宋柯來(lái)說(shuō)，此刻是最大的考驗(yàn)，對(duì)于整個(gè)剛換血的新一屆管理班子來(lái)說(shuō)亦如是。

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