渾水繼續(xù)做空中概股，槍口對準(zhǔn)了貝殼找房。

12月16日，渾水調(diào)研公司（Muddy Waters Research）發(fā)布針對中概股貝殼找房（BEKE.US）的沽空報告，稱其像瑞幸咖啡一樣，是一個巨大的騙局?！皳?jù)我們估計，貝殼2021年第二季度至第三季度的新房總交易額（GTV）被夸大了126%，由此產(chǎn)生的傭金收入虛增了大約77%-96%。”

據(jù)了解，渾水通過對貝殼門店進行初步盡職調(diào)查（包括實地采訪和實地考察），證實了貝殼向投資者報告的交易量、商鋪數(shù)量和經(jīng)紀人數(shù)量與渾水利用數(shù)據(jù)收集程序從貝殼平臺收集的數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。

渾水稱，貝殼存在大量并不存在“幽靈店”和注冊成不同分店但實則在同一辦公地的“克隆店”，并以此來虛報門店數(shù)量。

例如，在貝殼官網(wǎng)上掛牌的南昌市青山湖區(qū)的一處營業(yè)點的實際店面顯示已經(jīng)被廢棄（見下圖一）；另有廊坊市天洋城的兩處鏈家營業(yè)點，實際只有一店（見下圖二）。

圖一

圖二

“我們在廊坊找到的51家鏈家店中，有19家是‘幽靈店’。僅在這個城市，實地考察就表明貝殼將門店數(shù)量夸大了59%。我們相信廊坊只是一個代表，類似的鬼店并不僅限一地?！?/p>

同時，渾水發(fā)現(xiàn)，貝殼在其IPO招股說明書、二次發(fā)行和其他財務(wù)報告中公開的經(jīng)紀人數(shù)量被大幅夸大了。“在貝殼的一級市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個經(jīng)紀人，但工商查詢顯示，其三家上海經(jīng)紀子公司只有9998名員工?！?/p>

渾水還質(zhì)疑，貝殼通過表外投資推高傭金率。報告中稱，渾水調(diào)查人員走訪德佑的部分門店后發(fā)現(xiàn)，德佑的“領(lǐng)航者計劃”會給年收入超過250萬元的門店估值10%的現(xiàn)金進行投資，但并不尋求入股或利潤分配，條件是該門店需要接受更高的傭金率。

此外，渾水指，貝殼的欺詐行為還包括，“利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現(xiàn)金余額歸零。”

例如，針對貝殼2019年收購中環(huán)地產(chǎn)的交易，渾水認為，貝殼通過一個可能受控制的中間機構(gòu)進行收購，夸大了中環(huán)地產(chǎn)的收購價格，并以此消耗掉虛假的現(xiàn)金。

渾水還對貝殼收購家居裝修服務(wù)提供商圣都裝飾的耗資之大提出質(zhì)疑。今年6月，貝殼宣布斥資80億元人民幣收購圣都裝飾，而當(dāng)時可比較對象、大型家居裝修服務(wù)提供商東易日盛的市值僅為25億元人民幣。

針對上述指控，貝殼在當(dāng)晚美股開盤約半小時后回應(yīng)稱，貝殼確保財報數(shù)據(jù)的真實性和規(guī)范性，歡迎各種調(diào)查，但堅決抵制任何機構(gòu)的惡意做空行為。

貝殼表示：“渾水因為不了解中國房產(chǎn)市場，缺乏對貝殼業(yè)務(wù)的基本認知和三張報表的正確解讀，為保證投資者權(quán)益和不受錯誤信息引導(dǎo)，貝殼將在24小時內(nèi)針對報告內(nèi)容逐一拆解回復(fù)?！?/p>

不過，截至發(fā)稿，貝殼尚未就渾水報告作出逐條回應(yīng)。

受這一系列消息影響，貝殼股價盤前一度大跌超10%，不過，開盤后逐漸企穩(wěn)，甚至一度拉升漲超14%。截至收盤，股價再度翻綠，跌1.98%，報18.31美元/股，總市值218億美元。

據(jù)悉，受今年以來房地產(chǎn)市場長時間調(diào)控影響，房企業(yè)績普遍表現(xiàn)較差，貝殼也不例外。其此前發(fā)布的三季報顯示，2021年第三季度，貝殼實現(xiàn)營業(yè)收入181億元，同比下降11.9%；經(jīng)調(diào)整后凈虧損8.88億元，而去年同期凈利潤為0.75億元。

報告期內(nèi)，貝殼總GTV為8307億元，同比下降20.9%。其中，存量房業(yè)務(wù)成交額為3782億元，同比下降34.3%；新房業(yè)務(wù)成交額為4101億元，同比下降2.5%；新興和其他服務(wù)成交額為423億元，同比下降20.4%。

第三季度，貝殼實現(xiàn)傭金收入53億元，較2020年同期的79億元下降32.91%。公司將這一變動歸咎于現(xiàn)房交易GTV的下滑。報告期內(nèi)，鏈家門店服務(wù)的現(xiàn)房交易GTV為1853億元，較2020年三季度的2857億元減少1004億元。

貝殼稱，由于現(xiàn)房交易凈收入下降導(dǎo)致現(xiàn)房交易的邊際貢獻較低，以及鏈家代理商的固定補償成本相對持平，公司三季度毛利率為15.2%，較去年同期的21.3%下滑6個百分點。

截至報告期末，貝殼門店總數(shù)達53946家，經(jīng)紀人總數(shù)51.55萬人，同比增長了7.9%，但較二季度的54.86萬人下降了6%。這也意味著，在三季度短短90天中，約有3.31萬人離開了貝殼。

不過，此前仍有多家知名投行分析師表示看好，摩根大通分析師11月曾上調(diào)貝殼評級，并認為其股價以充分反映不利因素影響，巴克萊銀行也同樣表示看好貝殼，認為貝殼表現(xiàn)優(yōu)于同行。

而對于此次做空，據(jù)華夏時報，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，有很明顯的惡意做空傾向。就中國目前的房地產(chǎn)市場而言，雖然存在降溫，但不存在斷崖式下跌的現(xiàn)象。惡意做空其實也是基于財務(wù)數(shù)據(jù)作出的粗糙的、過于武斷的判斷。

據(jù)統(tǒng)計，渾水公司自2010年創(chuàng)立以來共做空超過16家中概股，包括分眾傳媒、新東方、輝山乳業(yè)、安踏體育，以及芝華仕沙發(fā)的母公司敏華控股等，其中9家已經(jīng)退市。

不過，渾水也并非百發(fā)百中。此前渾水在2011年做空中國芯片制造商展訊通信，盡管公司股價當(dāng)日下跌超過最多3成，但后期跌幅大有收窄。針對渾水做空，展訊發(fā)布澄清消息，股價隨后反彈，上漲超過3成。

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